近期以来,房地产企业开工意愿不强,供给端明显走弱。根据国家统计局数据,2023年1到4月份,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,其中,住宅投资27072亿元,下降4.9%。但从需求端来看,1到4月份,商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%。商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。
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这说明,居民对新房的需求仍在。特别是疫情过后,虽然部分居民存在观望心理,但置换的需求仍在,从住宅的销售面积增加,可窥见一二。
不过,近年来,房地产的成交量下跌也是事实,特别是在二手房领域,挂牌量赶不上成交量。据诸葛数据研究中心统计,5月10个重点城市二手住宅成交73187套,环比下降13.83%。
“多米诺骨牌”效应下,房地产企业缺少投资也是事实,根据国家统计局数据,1到4月份,房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%。其中,国内贷款6144亿元,下降10.0%;利用外资12亿元,下降69.6%;自筹资金12965亿元,下降19.4%。
因此,传统房地 产企业的买地、建房、再出售的模式,已经不适用于现在的房地产市场,我国房企的转型之路又在哪里呢?
转型任重而道远
其实在刚过去不久前,万科集团创始人王石公开讲话中的内容,就给了我们一个答案。谈及万科的转型,王石表示,房地产不是没有市场了,而是刚刚开始, 中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束,但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了,我们参照日本的大和房屋 的转型。
正如王石先生所说,我国的房企是真的没有市场了吗? 笔者认为,所谓房企转型,房地产企业需要改变主营业务 ,国内大多数房地产企业主营均是住宅开发业务,而其他业务占房地产的营业收入的比例比较低, 而参考日本大和房屋的转型,房企需要将主营业务从住宅开发转换到服务业务上来。
具体怎么实现呢?以大和房屋为例,大和房屋集团由石桥信夫于1955年创办 ,经历了日本经济的高低 起伏。在1956年,大和房建建造了第一栋钢管结构建筑,标志着该公司在建筑行业中的开创性进步。
随后,在1959年,大和创造了建造一栋移动式房屋仅需3小时的记录,使公司资产快速增长。 此 后, 大和不断创新以适应不断变化的市场需求。
60年代,日本的全国结婚热潮成为契机,大和推出适用于新婚家庭的“超小型房屋”,开启了住宅工业化的新时代。
然而在1991年,日本的房地产市场遭遇了灾难性的崩盘,导致房价和土地价格急速下跌。市场需求也遭遇暴跌,致使房企业绩急剧下降。 面对这一局面,大和房建进行了商业模式改革和转型。
从原来的资金密集型模式转变为轻资产模式,即通过资产负债表中减少负债和有息负债,削减重资产比例,增加更多现金流,以应对危机。
同时,通过重组并合并集团资源, 减少子公司有息债务,增加现金流,关闭多个销售网点,将部分员工从行政部门调到销售部门, 以降低销售和管理成本。
此外,大和房屋转变商业模式由地产开发业务为主转向以服务业务为主,成立多个公司,涵盖了生活服务、能源、房屋租赁和物流等领域。并为了增加多元产业的附加值,不断延伸产业链。
例如,在发展物流业务时,他们不仅建设了物流设施,还建立营业厅、配送中心和物流节点;在开展租赁业务时,除了提供优质出租房屋外,还会提供符合时代需求的高附加值租赁住房,比如,老年友好型住房等。
现在的大和房屋,已经连续11年上榜《财富》世界500强。笔者感叹,也难怪万科把大和房屋作为对标企业学习。
转型之路没有捷径
日本大和房屋的转型案例,只是给我们一个启示,现实的例子还有很多。 而任何一个企业想要成功转型,需要不断创新以适应市场变化。
因 此 ,国内的房地产企业也可以借鉴大和房屋的经验,将主营业务从住宅开发转向服务业务,发展多元化产业。 例如,可以考虑开展物业服务、物流配送、房屋租赁、家居装修等业务,以增加附加值和利润,实现转型升级。
随着我国房地产市场 的趋于饱和,人们的住房需求也在发生着变化,房地产进入存量时代, 如何盘活存量成为问题,未来的市场将更加注重品质和个性化服务。
因此,房企需要在产品设计、服务质量等方面进行升级和创新,提高用户体验和满意度,保持市场竞争力。 房地产行业的未来依然充满着机遇和挑战, 企业需要不断变革创新,加强转型升级,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。